La nueva ley de alquileres, vista desde Río Tercero

Locales 29 de junio de 2020 Por Tribuna
Referentes locales del sector inmobiliario aportan distintas miradas sobre la regulación que comenzaría a regir a fines de septiembre.
LOCALES - Inmobiliaria

Aunque resta su reglamentación para que comience a regir las relaciones entre inquilinos y propietarios, ya hay una nueva Ley de Alquileres, aprobada en el Congreso de la Nación.
 Las visiones observadas desde el interior del interior coinciden en asegurar que esta reglamentación se ha basado principalmente en Buenos Aires, donde domina una realidad distinta.
 De todos modos, representará un marco legal ineludible para todos aquellos contratos que se celebren después de publicada la ley en el Boletín Oficial, no así los aún vigentes.
 En este contexto, es difícil aventurar cuándo estará vigente, aunque se especula que será a fines de septiembre.
 En la duración de los mismos, como así también sus actualizaciones y costos iniciales, se verá la mayor incidencia.
 
Palabra autorizada
 Víctor Ressa asegura que “la nueva ley no beneficia a nadie” y fue creada en base a lo que ocurre en la capital del país, donde “se manejan distinto”.
 Su primer cuestionamiento está dirigido hacia la imposición de actualizar el valor del alquiler, una vez al año y no semestralmente como venía ocurriendo.
“Esto generará un impacto demasiado importante de una sola vez”, vaticina.
 Según precisa la normativa, dicha actualización responderá a una fórmula marcada por dos índices en formas iguales. Una mitad corresponderá a la evolución de los salarios según el Ripte (Remuneración Imponible para el Trabajador Estable), que informa la Anses. El otro 50 por ciento responderá a la inflación medida por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec).
 Al respecto, Ressa señaló que este cálculo ya se hizo el año pasado a modo de prueba por parte del Colegio local y arrojó una variación del 46 por ciento, cuando actualmente, los alquileres apenas superan un 30 por ciento de aumento al año.
 A su vez, advierte que esto genera una mayor incertidumbre, teniendo en cuenta las altas tasas inflacionarias que se esperan para soportar la emisión actual de moneda, en cuanto se reactive la economía post-pandemia.
 “Antes vos sabías cuánto ibas a pagar hasta el final de contrato, ahora es imposible”, agregó.
 Extender la vigencia de los contratos, de dos a tres años, será otra de las novedades salientes.
 En este punto, Ressa se refiere a una situación que considera muy frecuente en Río Tercero. Aunque están en venta, muchas viviendas permanecen alquiladas para evitar su deterioro o usurpación, ya que si se concreta la operación, se trata de lapsos cortos para completar el contrato.   Con este nuevo marco, muchos propietarios preferirán mantenerlas cerradas, según su punto de vista. También cree que pedirán más dinero para cubrirse, teniendo en cuenta la mayor extensión del vínculo con el inquilino en un escenario tan incierto como el que generalmente propone la economía argentina.
 Ligado a esto, están los costos para ingresar a un inmueble, también contemplados en la nueva ley, que reduce a solo un mes de depósito, la cobertura por posibles daños. En su inmobiliaria, Ressa, aún con la legislación actual solicita dos meses, teniendo en cuenta la desvalorización que sufre el monto al final del contrato.
 De todos modos, aclaró que no se trata de un nuevo desembolso de dinero sino un pagaré que se firma junto a los garantes y es devuelto si la propiedad es devuelta en condiciones.
 Una modificación que sí aprueba, es la posibilidad de ofrecer una dirección virtual, es decir, un correo electrónico, en  vez de física, para enviar reclamos, notificaciones, etc, ya que abarata costos.
 En cuanto al escenario  actual, más afectado por la compleja coyuntura económica que cualquier legislación en proceso, el experimentado corredor inmobiliario se muestra más optimista.
 Estima que un 85 por ciento de los inquilinos pudo afrontar las actualizaciones, aún teniendo la posibilidad por decreto presidencial, de aplazarlas hasta octubre. “La mayoría de la gente no quiere acumular deuda”, afirma. 
 Naturalmente, su observación varía ostensiblemente a la hora de referirse al comercio. “Da lástima ver tantos locales vacíos en el centro, no solo por la fea visión que genera sino pensando en la cantidad de gente que pierde el esfuerzo de tanto tiempo. Por suerte, en nuestro caso no tuvimos ese problema,  pero son pocos los que tenemos”.
 Finalmente, observa buena aceptación hacia la nueva tendencia de realizar pagos de alquileres por transferencias bancarias.
 “Estaba previsto trabajar de esta forma y se aceleraron los tiempos. Es bueno porque es más rápido y no tienen que venir a pagar acá”, concluyó.

Otra visión
 Alexia Koskiniotis sugiere que se legisla pensando demasiado en el inquilino y poco en el propietario.
 Desde su inmobiliaria, observa que “la mayoría vive de un alquiler y no les alcanza, acá no hay grandes inversores que puedan tener muchas propiedades como ocurre en Buenos Aires”.
 En este marco desfavorable, prevé que los propietarios buscarán trasladar al precio del alquiler, las desventajas que impone la nueva regulación. También contribuirá con ello, la imposibilidad de actualizar no antes de un año de celebrado el contrato, debiendo soportar la inflación en el medio.
 A su vez, este escenario que complica aún más la amortización de los inmuebles como inversión, puede afectar las ventas, anticipa.
 No obstante, colocándose desde el lado del inquilino, destaca la ventaja que significa un contrato por tres años, por los costos que implica instalarse, desde el medidor de la luz hasta elementos de decoración.
 Pero también asegura que da mayor tranquilidad a los dueños si se trata de un buen locatario, algo que considera, debe valorarse de sobremanera en este contexto y “hay que cuidarlos”.
 También ve con buenos ojos que se bajen las exigencias para entrar a una vivienda porque venía observando muchas dificultades para cumplirlas. “Generalmente quien alquila no tiene propiedades para poner de garantía y hoy no está fácil conseguir garantes”, apunta.
 Koskiniotis tampoco cobra de manera efectiva el mes de depósito y lo reemplaza por un pagaré, siguiendo una norma bastante impuesta en el mercado local.
 Sobre la situación provocada por la pandemia, no observa una morosidad importante en cuanto a viviendas y si bien el panorama es distinto en los locales comerciales, predominaron los acuerdos entre partes.
 “En su mayoría, se prefirió resignar un porcentaje a que se vaya el inquilino y tener desocupado el local con los costos que eso implica”, apuntó.

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